Včera jsem se dozvěděla, že někteří lidé vůbec netuší, co může s jejich pozemky udělat územní plán. Mají za to, že když jednou vlastní parcelu určenou k výstavbě, bude tomu tak do skonání věků a že mají v pozemku uložené slušné peníze nebo že jednou budou mít jejich děti kde vybudovat vysněný rodinný dům. Koukala jsem na tu neznalost a optimismus jak zjara a milé zlaté naivy ujistila, že můžou mít klidně zítra už jen veřejnou zeleň, kde nepostaví ani psí boudu. Aby pochopili, co jim může udělat s miliony uloženými v kousku země územní plán, vyprávěla jsem jim jeden příběh, který se doopravdy stal. Přečtěte si ho i vy.
Mám v kapse rozhodnutí, ale stavět nebudu
V jedné středočeské obci ležel pozemek, na kterém bylo možné podle dosavadního územního plánu stavět. Majitel oné parcely už dokonce získal tzv. společné povolení od stavebního úřadu. Jenže pár dní před tím, než by bylo ono rozhodnutí pravomocné, nabyl účinnosti nový územní plán. Ten přeřadil pozemek z plochy pro určené výstavbu objektů individuálního bydlení do plochy veřejného prostranství s převahou zeleně. Díky tomu dobří sousedé, kterým byl rodinný dům blízko jejich zahrad trnem v oku, uspěli u krajského úřadu s odvoláním. Společné povolení bylo zrušeno a vlastník, který se už už chystal „kopnout do země“, neměl vůbec nic. Tedy pardon, měl – tu veřejnou zeleň.
Krajský soud: zásah do vlastnického práva musíš strpět, kámo
Majitel téměř stavebního pozemku se obrátil na soud a chtěl, aby byl územní plán zrušený, protože do jeho práv zasáhl zcela nepřiměřeně. Doufal, že časem znovu získá potřebné povolení. Krajský soud v Praze ho ale poslal k šípku. Řekl, že obec docela dobře zdůvodnila, proč náš vlastník stavět nebude, a že mu vysvětlila, proč má akceptovat, že jeho pozemky budou sloužit obecnému blahu.
Abyste pochopili, jak snadné je přijít o miliony, podívejte se na krátkou citaci z rozsudku: „V zásadě lze shrnout, že tyto důvody spatřovala v tom, že tyto pozemky představují úzký pás podél koryta bezejmenného vodního toku, podél nějž je potřebné zachovat veřejnou prostupnost a zabránit zástavbě, popř. orbě až na hranu vodního toku. Výstavba v daných místech… přímo ohrožuje ekologické a hydrologické funkce vodoteče a odporuje základnímu krajinářskému principu, že by měly být vodoteče a jejich nivy jakožto významné krajinné prvky ze zákona chráněny před zástavbou s ohledem na jejich význam pro zadržování vody v krajině. Nadto zástavba na těchto pozemcích podle odpůrkyně razantně narušuje urbanistickou strukturu v této rozvojové lokalitě, protože je vymezena napříč za zahradami dělených pozemků rodinných domů, a bude tak výrazně a necitlivě narušovat soukromí na těchto sousedních zahradách, namísto toho, aby dotčené pozemky byly ponechány bez zástavby jako žádoucí izolační prvek mezi vodotečí a oplocenými zahradami.“
Jak vidíte, máte-li za pozemkem potok, může se vám hravě stát, že najednou bude třeba takovou strouhu chránit a za tím účelem vymezit přes váš pozemek mnohametrový pás zeleně, i když doposud to nutné nebylo. Když potok u parcely nemáte, najdou se nějaké jiné příčiny (třeba klimatické) nebo chybějící veřejná infrastruktura a tak dále, kvůli kterým stavět nebudete. Většinu z nich, jsou-li v odůvodnění územního plánu dost detailně popsány, soudy bez potíží uznávají.
To, že bylo jedním z důvodů pro zrušení zastavitelnosti pozemků naštvání sousedů, že jim někdo bude moci koukat do zahrad, raději ani nekomentuji. Ani já totiž nevím, co bych k tomu řekla. Soud to ale udělal za mě: „Umístění rodinných domů… by totiž vedlo k tomu, že z takto umístěných rodinných domů by bylo možné nahlížet do zahrad za rodinnými domy hned několika sousedů, což by nepochybně mohlo mít potenciál vyvolávat konfliktní situace v území. Vlastnické právo navrhovatele tak přirozeně koliduje i s vlastnickými právy dalších… Souhrn všech veřejných zájmů nastíněných v odůvodnění napadeného územního plánu, s nimiž záměr navrhovatele koliduje, přitom představuje již dostačující protiváhu, jež opodstatňovala postup odpůrkyně vedoucí ke znemožnění realizace stavebního záměru navrhovatele, třebaže již byl v závěrečné fázi příprav. Vlastnické právo není absolutní hodnotou a musí být vykonáváno odpovědně jak ve vztahu k vlastnickým právům jiných, tak i k potřebám ochrany životního prostředí, což v ústavní rovině potvrzuje ustanovení čl. 11 odst. 3 Listiny základních práv a svobod.“
Bizarní, co? S takovou by se nedalo postavit ani jedno ošklivé satelitní městečko, kde jsou na sobě domy naplácnuté jak sardinky v plechovce a o soukromí se hovořit nedá, leda byste se zbláznili. Je jisté, že nějakou štábní kulturu výstavba mít musí, ale tvrdit, že teoretické obtěžování pokukováním přes plot na souseda sekajícího trávník je důvodem pro zákaz stavět, to je moc.
Jsem zvědavá, jestli budou soudci tak přísní i tehdy, až budou posuzovat sousedské vztahy třeba s takovou gigafactory v Dolní Lutyni, kde rozhdoně nepůjde jen o nežádoucí očumování… Těžko, jasně, já vím. Pokud totiž soudcům něco chybí, tak je to konzistentní přístup. Zkrátka tam kde chtějí, územní plán zruší a tam kde ne, je všecko v pořádku.
Připomínky napište pořádně, jinak jsou k ničemu
Nejvyšší správní soud pak dal kolegům z kraje za pravdu. Vlastník se ve výsledku nedomohl ochrany svých práv, a to i v situaci, kdy měl výstavbu rodinného domu doslova na dosah. Stačilo přitom, aby územní plán nabyl účinnosti o pár dní později, mezitím by společné povolení stavebního úřadu bylo v právní moci a už by mu nikdo v realizaci záměru zabránit nemohl. Tak málo někdy rozhoduje o tom, máte-li pozemek v hodnotě milionů nebo jen zbytečný kus trávy a náletových dřevin.
Svou roli v celém nešťastném případu sehrál fakt, že vlastník bohužel uplatnil jen obecné námitky k návrhu územního plánu a myslel si, že to bude stačit (to se domníval mj. proto, že obec před vydáním územního plánu nedávala najevo, že by jí rodinný dům vadil a nekladla žádné překážky, naopak vydala souhlas se sjezdem, s prodloužením vodovodního řadu a se stavbou vodovodní přípojky).
Soud se mu ale vysmál do očí: „Protože pro rozsah přezkumu namítané nepřiměřenosti napadeného územního plánu je určující to, zda a jaké byly navrhovateli uplatněny námitky, musí soud zdůraznit, že navrhovatelé byli při formulaci svých námitek velmi laxní. Ve své podstatě totiž nejde ani o námitky, nýbrž o blíže nezdůvodněné požadavky. To se týká především námitky směřující proti regulativu minimální a maximální plochy stavebního pozemku, z nějž je patrné pouze to, že navrhovatelé si přejí stanovení benevolentnějších regulativů, ale není ani náznakem vysvětleno, jaké jsou příčiny nespokojenosti navrhovatelů s navrhovaným řešením. V daném případě tak odpůrkyni nebyly předloženy žádné důvody, proč by měla přijmout jiné řešení, a nebylo ani naznačeno, do jakých konkrétních zájmů navrhovatelů navrhovaná regulace zasahuje. Odpůrkyně tak postrádala jakýkoliv konkrétní soukromý zájem, s jehož významem a mírou dotčení by mohla poměřovat význam veřejného zájmu na regulaci prostorového uspořádání budoucí zástavby v území.“
Laik si říká, co že soud vlastně od námitek čekal. Nespokojený přece vlastník byl proto, že mu územní plán znemožnil stavět. Co jiného měl ještě vysvětlovat, říkáte si jistě. Normální člověk vás chápe, soudce ne. Proto je třeba připomínky k územnímu plánu napsat ideálně s odborníkem, abyste měli alespoň nějakou šanci na kvalitní soudní přezkum.
Pozemek vám může obec snadno „vzít“
V podobných kauzách bývá další smůlou i to, že vlastníci pozemků nestaví dost rychle. Když se jim pak změní regulace, diví se, že nemají nárok na náhradu za znehodnocení pozemku. Stavební zákon i soudy ale říkají, že „odškodnění“ můžete majitel nemovitosti dostat jen tehdy, pokud měl méně než pět let na to, aby podle platného územního plánu bez překážek stavěl. Jestliže zůstane vlastník pasivní a nechává pozemky ležet „pro děti“ nebo jako „investici“, pět let mu velmi snadno proteče mezi prsty.
Majitelé by měli vědět, že soudy dokonce říkají, že v takovém případě se vlastnické právo oslabí a obec se už nemusí tolik namáhat vysvětlováním, proč do něj zasahuje: „Jinými slovy, uplynutím shora popsané 5leté lhůty, během níž nebyl získán veřejnoprávní akt nezbytný k realizaci výstavby, již právní úprava vlastníkovi zastavitelného pozemku negarantuje, že mu bez náhrady nemůže být právo výstavby změnou územně plánovací regulace odebráno. Vlastnické právo, s nímž bylo do té doby spjato toto legitimní očekávání, se tak stává slabším, a jakkoliv je nutno jej brát v potaz a hledat řešení pokud možno šetrnější, již nepředstavuje takto významnou překážku pro změnu regulace, jelikož dotčený vlastník již nemůže legitimně tvrdit, že taková změna je nepřípustně překvapivou.“
Jediným ponaučením z popsaného případu je, že musíte být bdělí, hájit si svá práva rychle a efektivně a rozhodně nespoléhat na to, že vám ten váš kousek zemského povrchu nikdo nemůže „vzít“. Sice vám pozemek obec neznárodní, ale mít veřejnou zeleň není žádné vlastnické terno a dědicové vám za to asi taky nepoděkují.
Zpracováno podle:
- rozsudku Krajského soudu v Praze ze dne 20. 1. 2023, čj. 54 A 86/2022- 56
- rozsudku NSS ze dne 26. 6. 2024, čj. 8 As 21/2023-58
- rozsudku Krajského soudu v Praze ze dne 1. 9. 2023, č. j. 54 A 45/2023 – 63
Převzato z Blogosvět.cz