Někteří vlastníci pozemků (ale není jich mnoho) jsou alespoň obecně seznámeni s tím, že existuje dokument zvaný územní plán a že skrze něj obec rozhoduje, na kterých pozemcích se bude stavět a na kterých ne. Ještě méně lidí tuší, že zastavitelnou jejich parcela nemusí zůstat navždy a že se mávnutím proutku mohou stát majiteli pole. Jen minimum stavebníků pak ví, že existuje ještě další nástroj s potenciálem zhatit veškeré naděje na to, že jednou dostanou od stavebního úřadu povolení a postaví si vytoužený „baráček“ (nebo developerský projekt). Tomuto nástroji se říká stavební uzávěra a seznámit se s ní je pro vlastníky víc než užitečné.
Rychle a bez publicity
Pokud budete mít tu smůlu, že na váš pozemek spadne stavební uzávěra, znamená to obvykle, že nepostavíte ani „boudu pro psa“ až do okamžiku (nejdéle ale 6 let), než obec vydá nový územní plán nebo jeho změnu. Pak už se bude na vaši nemovitost vztahovat nová regulace a namísto bytovek třeba budete moci stavět jenom izolované rodinné domy s jednou bytovou jednotkou na pozemku, který má nejméně 1000 m2. Taky se může stát, že nový územní plán přiřkne pozemkům využití pro zeleň nebo pro obnovitelné zdroje energie a vlastníci to budou muset skousnout. O územních plánech se ale teď bavit nebudeme, pojďme zpět k uzávěře. Jak to s ní probíhá?
Protože jde o opatření obecné povahy, dozvíte se o jejím pořizování jen z úřední desky a časem snad i z Národního geoportálu územního plánování, jestli se někdy dočkáme jeho funkčnosti. Po zveřejnění návrhu stavební uzávěry mají dotčení vlastníci možnost uplatnit připomínky. Když to neudělají, protože si třeba informace o projednávání návrhu stavební uzávěry jednoduše nevšimnou, mají smůlu a nemohou se ani obrátit na soud. Jestliže připomínky napsat a poslat úřadu stihnou, měli by myslet na to, že by měli svoje výhrady ke stavební uzávěře taky pořádně zdůvodnit. Prostý nesouhlas je totiž prakticky k ničemu.
V situaci, kdy si obec protesty vlastníka proti stavební uzávěře nevezme k srdci a stejně ji vydá, se majitelé mohou obrátit na soud, a to do roka od okamžiku, kdy stavební uzávěra nabude účinnosti. Je třeba být fér, nemazat vlastníkům med kolem pusy a na rovinu přiznat, že soudci obvykle bývají vůči obcím shovívaví a říkají, že je uzávěra řešením dočasným a do vlastnických práv zase tak moc nezasahuje, pročež postačí i stručnější zdůvodnění zákazu stavební činnosti. Koneckonců – definitivní regulaci přinese až připravovaný územní plán, kvůli kterému je stavební uzávěra vydávána. Přesto se někdy nechtěnou stavební uzávěru zrušit podaří – zejména to platí v situaci, kdy obec udělá chybu a stavební uzávěru vloží jen na některé pozemky a jiné nechá být, aniž by toto rozlišování dokázala logicky vysvětlit. Takovou diskriminaci soudy naopak rády nevidí a obcím ji netrpí.
Ani velký investor se stavební uzávěrou nic nezmůže
Protože si někdy lidé myslí, že to právníci přehánějí a děsí klienty za účelem zisku, dovolím si uvést příklad z praxe, který se stal v podstatě nedávno. Ve středočeské obci hodlal jeden investor rozšiřovat svoji průmyslovou výstavbu. Jenže nezískal včas potřebná pravomocná povolení od stavebního úřadu (ta by ho před stavební uzávěrou ochránila téměř tak dobře jako škapulíř) a toho, že se pořizuje uzávěra si nevšiml, a tak zůstal pasivní a neuplatnil žádné námitky. Obec si k jeho smůle s uzávěrou dala práci a dobře ji zdůvodnila. Naštvaný investor se obrátil nejdříve na krajský soud a pak na Nejvyšší správní soud, u obou ale se svými nářky pohořel. Výsledkem je, že kvůli své nevšímavosti bude muset strpět jak uzávěru, tak přísnější regulaci v připravovaném územním plánu a svoje záměry už patrně nikdy nezrealizuje.
Soudci k tomu lakonicky pravili: „Na základě výše uvedeného musí Nejvyšší správní soud souhlasit s krajským soudem v tom, že stavební uzávěra je řádně odůvodněna. Nejvyšší správní soud v této souvislosti, vedle posouzení krajským soudem, vyzdvihuje odůvodnění uvedené na straně 8 této uzávěry. To velmi konkrétně pojmenovává praktické problémy, kvůli kterým je udržitelný rozvoj města alespoň prozatím limitován. Toto řešení, tedy že se s připravovaným územním plánem připraví možnost tyto problémy lépe řešit, a proto se prozatím významně omezí výstavba, která by tyto problémy mohla ještě více prohloubit, nelze považovat za svévolné či iracionální. Právě dostatečné kanalizační a vodovodní, dopravní a parkovací kapacity lze vnímat jako elementární pro další rozvoj dané obce.“ (Podle rozsudku NSS ze dne 18. 7. 2024, čj. 8 As 188/2023-66.)
A co ponaučení?
Když jste pasivní a stavební uzávěře nevěnujete pozornost, nepomůže vám u soudu ani advokát s tím nejzvučnějším jménem. Je zkrátka třeba být bdělý, sledovat, co obce dělají, v případě nutnosti napsat pořádné připomínky a pro sichr se napřeskáčku modlit ke všem bohům a jejich prorokům, kteří vám přijdou na mysl. Pak možná budete mezi vyvolenými, kterým zůstanou pozemky, na nichž se může stavět. Když vzývání všemohoucích zkazíte, nebo si vyberete špatnou náboženskou autoritu, holt budete na svém poli pěstovat řepku nebo pást krávy a přemítat, jaké by to bylo, kdybyste pozemky včas prodali a co byste dělali s utrženými miliony.